procedimientos y prácticas
Los procedimientos de adquisición y venta son dos roles del mismo proceso, el de la compra-venta.
Por lo tanto, si bien las responsabilidades de los que compran y los que venden son diferentes, los puntos esenciales del proceso son comunes a ambos, y se resumen a continuación:
NEGOCIACIÓN
Define las pautas y detalles de la compra que más interesan tanto al comprador como al vendedor.
– Cuánto: el coste
– Cómo: los métodos de pago
– Cuándo: plazos de cadauna de las fases siguientes
– Mientras tanto: los gastos de bolsillo (mantenimiento, sujeciones) y los factores económicos con los que hay que lidiar (hipoteca, extras)
PROPUESTA DE COMPRA
Es un compromiso vinculante del comprador (también llamado Proponente) de cara al inmueble mediante la entrega de un depósito, que puede ser aceptado o menos por el vendedor.
El vendedor escrupuloso:
– Posee o en su defecto hace disponibles todos los documentos relevantes de la propiedad.
El comprador escrupuloso:
– Analiza todas y cadauna de las cláusulas de la propuesta antes de firmarla.
– Declara la forma de pago y los tiempos de acceso al crédito.
ACEPTACIÓN DE LA PROPUESTA Y PAGOS
Una vez que el vendedor acepta la oferta, esa se vuelve vinculante para ambas partes.
El depósito que entrega el comprador confirma el acuerdo alcanzado, mientras el recibo del mismo se utilizará por el notario, a quien luego las partes se dirigirán para firmar la escritura final.
CONTRACTO PRELIMINAR
Es el documento que formaliza la venta, elaborado por el comprador y el vendedor y firmado por todas las partes involucradas.
Este documento se puede realizar como escritura privada o mediante notario, si quisiéramos más asesoramiento sobre la integridad y corrección formal del mismo.
Entre los puntos destacados que debe contener este pre-contrato:
– los datos identificativos de la propiedad y de las partes involucradas en la transacción.
– la naturaleza y el tratamiento de las sujeciones e hipotecas
– las certificaciones técnicas de la propiedad
– las clases de pagos abonadas hasta el momento y si se trata de pagos a cuenta o depósitos.
– El rol y honorario de los intermediarios que han participado en la compra-venta.
REGISTRO DE LA PROPUESTA DE COMPRA Y DEL PRELIMINAR.
Tanto la propuesta de compra como el contrato preliminar se registran en la Agencia Tributaria.
Que tengas que registrar una primera vivienda, que sea un inmueble de una empresa constructora en lugar de un particular: cada caso prevé tarifas y costes diferentes, que van a influir el presupuesto.
Para todos los casos mencionados, sin embargo, los impuestos pagados se podrán descontar posteriormente, en el contrato de compraventa final.
TRANSCRIPCIÓN DEL CONTRATO PRELIMINAR.
Es una seguridad adicional que el comprador puede optar por usar; esa transcripción se lleva a cabo mediante escritura notarial que se tiene que registrar en el Departamento de Territorio de la Comunidad (Regione) correspondiente.
Es un principio de precaución que se suele adoptar cuando incurren aspectos como una demora en los tiempos entre el contrato preliminar y el acto final, cuando la suma del depósito es considerable y / o cuando el vendedor es una persona jurídica( emprendedor).
La transcripción del contrato garantiza un derecho de prioridad ante cualquier otro evento oficial (venta a terceros), así como le asegura ventajas en términos de solvencia (en caso de quiebra).
NOTARIO Y RESPONSABILIDAD
Son los compradores quienes suelen elegir al notario, precisamente porque son los que están más implicados económicamente.
Las responsabilidades del notario abarcan todos los aspectos que transcurren antes, durante y después de la redacción de la escritura del contrato final.
Antes de la firma, el notario comprobará que la propiedad esté libre de cualquier carga formal, resultado que estará indicado en la escritura misma.
Durante la redacción de la escritura de compraventa, el notario declarará si el vendedor realmente puede vender y el comprador realmente puede comprar (sus idoneidad o legitimidad), cuales los métodos de pago recíproco que han acordado y, con respecto a la propiedad, las previsiones fiscales al respecto.
Finalmente, una vez redactada y firmada la escritura, el notario la registrará (para uso fiscal) y la transcribirá (para salvaguardar las partes frente a terceros).
También el notario puede proporcionar asesoramiento fiscal y legal si surgen problemas concretos a la hora de firmar.
Por lo que respeta sus responsabilidades, si la escritura tuviese un defecto de forma el notario tiene el deber de subsanarlo; si el defecto por el contrario, es sustancial y ha causado daño o perjuicio, tiene que responder de cara a las eventuales indemnizaciónes por el daño causado que se les pueden solicitar.
