processi e procedure
I processi d’acquisizione e di vendita sono due ruoli di uno stesso processo, quello appunto della compra-vendita.
Mentre diverse sono le responsabilità di chi compra e di chi vende, i punti essenziali della procedura di compravendita sono comuni ad entrambi, e così riassunti:
TRATTATIVA
Definisce le linee guida ed i particolari dell’acquisto che più interessano acquirente e venditore.
– Quanto: a che prezzo
– Come: le modalità dei pagamenti
– Quando: la tempistica delle fasi successive
– Mentre: le spese vive (mantenimento, vincoli) ed i fattori economici da affrontare (mutuo, extra)
PROPOSTA D’ACQUISTO
E’ un impegno vincolante del proponente tramite la consegna di una caparra, che può essere accettata o no dal venditore.
Il venditore scrupoloso possiede o rende disponibile tutti i documenti rilevanti dell’immobile.
L’acquirente scrupoloso:
– Analizza tutte le clausole della proposta prima di sottoscriverla.
– Dichiara il metodo di pagamento ed tempi di accesso ai crediti.
ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA E PAGAMENTI
Una volta il venditore accetta la proposta, questa diventa vincolante per entrambe le parti.
La caparra conferma l’accordo raggiunto mentre la ricevuta dello stesso servirà al notaio, al quale si rivolgeranno poi le parti per firmare l’atto finale.
CONTRATTO PRELIMINARE
E’ il documento che formalizza la compravendita, il quale è creato da compratore e venditore ed è sottoscritto da tutte le parti che intervengono.
Il contratto può essere fatto con scrittura privata o attraverso un notaio, se vogliamo un’ulteriore consulenza sulla completezza e correttezza formale dello stesso.
Tra i punti salienti che deve contenere il contratto preliminare:
– I dati identificativi dell’immobile e delle parti interessate nella transazione
– la natura e trattamento di eventuali vincoli e mutui
– le certificazioni tecniche dell’immobile
– il tipo di somme pagate fino al momento e se si tratta di acconti o caparre.
– Il ruolo ed onorario degli intermediari che hanno partecipato alla compravendita.
REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO E DEL PRELIMINARE.
Tanto la proposta d’acquisto come il contratto preliminare si registrano presso l’Ufficio delle Entrate.
Registrare una prima casa, comprare da un’impresa costruttrice piuttosto che da un privato: ogni caso prevede aliquote e costi leggermente diversi, che comunque vanno a incidere sul preventivo.
Per tutti i casi citati comunque, le imposte pagate verranno poi scontate da quelle del contratto definitivo di compra-vendita.
TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE.
E’ una sicurezza ulteriore che può scegliere di usare l’acquirente; la trascrizione del contratto avviene tramite un atto notarile che si consegna poi presso l’Agenzia del Territorio.
E’ un principio di precauzione che viene adottato quando si verificano fattori come l’allungamento dei tempi tra il contratto preliminare e l’atto finale, quando è in gioco una caparra cospicua e/o quando il venditore è un imprenditore (persona giuridica).
La trascrizione del contratto garantisce la precedenza davanti ad altri eventuali eventi ufficiali (vendite ad altri) dove l’acquirente si assicura dei vantaggi anche in termini di solvenza (in caso di fallimenti).
NOTAIO E RESPONSABILITA’
Chi sceglie il notaio è normalmente chi compra, proprio perché è il più involucrato economicamente tra le parti.
L’insieme delle responsabilità del notaio coprono tutti gli aspetti che trascorrono prima, durante e dopo la stesura dell’atto.
Prima della firma il notaio controllerà che la proprietà sia libera da qualsiasi gravame formale: il risultato verrà indicato nell’atto stesso.
Nella fase di stesura dell’atto di compra-vendita il notaio dichiarerà se il venditore può realmente vendere ed il compratore può realmente comprare (la loro idoneità o legittimazione), quali modalità di pagamento reciproche hanno accordato i soggetti e, riguardo all’immobile, le previsioni fiscali al riguardo.
Infine dopo la stesura e firma dell’atto, il notaio lo registrerà (per uso fiscale) e lo trascriverà (per salvaguardare le parti nei confronti di terzi).
Il notaio fornisce anche un ulteriore consulenza fiscale e giuridica qualora si verifichino al momento problemi concreti.
A livello di responsabilità, se l’atto ha un vizio di forma il notaio ha il dovere di rettificarlo; se il vizio invece è di sostanza e ha causato danni o pregiudizi, si può arrivare anche a chiedere un risarcimento dei danni provocati.
